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房企:业绩狂奔后疲态初现

来源: 凤凰网 作者: 编辑: 李慧马 2017-07-20

  虽然碧桂园等企业在上半年依旧交出了夺目的成绩单,但是这只是个案。北京商报记者对现已发布前6个月销售业绩的房企数据进行梳理对比发现,在20家上市房企中,只有8家房企的销售额增速比去年同期有所增长,剩余12家增速出现回落,且回落幅度较大。此外,刚公布的国家统计局数据显示,上半年国内房地产开发投资增速放缓,增速比一季度回落0.6个百分点,看似仍旧狂奔的房企开始显现疲态。

  增速回落

  上半年有7家房企突破千亿元销售大关,而更多的房企则行驶在年度业绩千亿元大关的路上。然而,房企业绩增速的危机则已初显。

  北京商报记者粗略统计发现,排名靠前的典型品牌房企中,上半年销售额增速同比下降的企业为数不少,其中包括万科、保利、融创、金地、华润、绿城、富力、远洋等龙头房企。

  实际上,5月房企业绩已出现明显的环比下滑。数据显示,包括万科、碧桂园、保利、龙湖、中海等房地产企业销售额均出现不同程度的环比下滑。

  中原地产市场研究部首席分析师张大伟预测,企业之间分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年市场很难乐观。

  影响开发商回款速度的信贷因素也需要引起企业的关注。从上半年数据来看,房贷占比与房贷新增都出现了环比下行,相比2016年下半年明显减少。特别是一线城市,房贷二季度开始明显萎缩,这也是5月后部分城市房价涨幅放缓、市场平稳的最主要原因。

  投资增幅下降

  在房企业绩增速放缓的同时,行业投资增速也于5月出现拐点。国家统计局数据显示,2017年1-6月,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月回落0.3个百分点,继前5个月房地产开发投资增速回落0.5个百分点之后,开发投资增速继续回落。

  某研究院智库中心研究总监严跃进分析,前6个月房地产开发投资增速继续回落主要是去年同期基数开始上升,导致当前增幅继续上升空间不大。

  商品房销售没有明显下滑的原因主要与三四线城市的托底效应有关。目前很多三四线城市市场交易较为活跃,这也使得商品房销售金额等数据的同比增幅曲线有所反弹。

  严跃进表示,从供地节奏看,依然是在增加的,但从开发商拿地资金面看,其实已经收紧。开发商在三季度应警惕一个新矛盾,即供地规模的增加和房企拿地预算的减少。从开发企业到位资金的状况来看,当前基本属于稳定,这或和房企销售回款速度上升有关系。但未来企业仍需防范资金成本上升所带来的利空效应。

  开发商的自我救赎

  面对业绩增速下滑、行业投资放缓、信贷政策收紧的多重不利因素,下半年房企需要寻求更为积极的应对策略。

  专家预测,下半年龙头房企还将加速转型,实现合理布局,加大对三四线城市,尤其是位于热点城市周边的三四线城市的投资,来规避市场风险。上半年,受调控政策密集影响,一线城市交易量遭冰冻,二线城市冷热不均,三四线城市却成为房企规模化增长的重要助力。

  同策咨询研究总监张宏伟表示,上半年商品房销售额同比增长21.5%,三四线城市在去库存中担当了主力。三四线城市去库存仍未结束,房企拿地也偏向这些城市,下半年将成为企业的“粮仓”。

  实际上,上半年各地在供地动作上表现也较为明显,部分三四线城市加入了供地热潮,这也是上半年投资数据没有明显收窄的原因之一。此类区域预计三季度会继续延续。

  随着利润率的下滑,以及货币政策收紧,各地调控手段的持续,房企的日子只能越来越难。对于开发商而言,将重点瞄准前期房价上涨幅度不算太大的二线城市,尤其是各项政策宽松的三四线城市几乎是完成业绩目标的最主要选项之一。

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