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购房人善意取得受法律保护

来源: 浙江法制报 作者: 郁菊红 编辑: 占黎峰 2010-10-11

安置房交易办证过户周期长房价涨老婆反悔告老公越权

  目前,拆迁安置房没有拿到三证就进行交易的现象非常普遍,这种做法风险很大。海盐的贺女士与侯先生的安置房买卖就经历了一波三折,贺女士直到拿到法院的判决书,心中的石头才落了地。

  案情回放:2008年2月,侯先生的农居房拆迁,座落于海盐武原镇上一拆迁安置小区里某幢楼的104室、204室及隔壁楼的406室(该房屋的安置价款为124628.32元)作为安置房分给了侯先生。 

  2009年5月21日,通过房产中介,侯先生与贺女士签订房屋买卖合同,将406室卖给贺女土,成交价为48.9万元;贺女士于当日及次日分别支付侯先生定金2000元及56000元,并支付中介费1000元。

  同年9月12日,侯先生夫妇及其他家庭成员间就拆迁安置房分配经过公证达成了协议,明确涉案房屋的归侯先生夫妇共同所有。 

  2010年3月19日,侯先生的妻子向海盐法院起诉,要求撤销上述房屋买卖合同。侯妻称,自己是房屋的共有人,其丈夫签订该房屋买卖合同,未征得自己同意,该合同应自始没有法律效力。 

  贺女士则认为,房屋买卖合同应有效。她与侯先生签订合同及交付定金、中介费的过程中,侯妻始终都没有提出异议,此时提出要解除合同是因为房价上涨。 

  法院经审理查明,房屋安置协议是侯先生作为户主单独与拆迁单位签订的,在与贺女士的房屋买卖过程中,侯妻及他们的儿子也参与该买卖,贺女士作为善意第三人有理由相信侯先生出售房屋系经家庭成员包括妻子的同意。 

  法院认为,涉案房屋的售价远高于安置房的价款,并未损害其他共有权人的利益;二被告签订的房屋买卖合同系双方在平等、自愿的基础上签订,该合同合法有效。因此,法院驳回了侯妻的诉讼请求。

  法官说法:侯先生作为被拆迁农居房的户主,其从事的法律行为具有代表性,除非共有权人曾明确表示不同意,一般应推定一致同意户主从事的法律行为。 

  现实中,部分拆迁安置房是可以交易的。但由于交易时间长,受市场因素的影响,往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后卖家反悔,找合同的漏洞逃避法律责任,或为合同的履行设置障碍,办理过户手续时间也没有保障。 

  因此,在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。 

  这份合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还应对房屋费用的支付方式、迟延交房、产权证如何办理过户等都作出明确约定。

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