松阳县城镇住房制度的改革与房地产开发

　　自新中国成立以来至改革开放，全国城镇住房制度，是由国家和企事业单位统包、低租金为特点的实物福利分房制度。1980年4月，邓小平提出关于“住房改革要走商品化路子”的指示。是年6月，中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布允许实行住宅商品化的政策，在全国部分地方试点后推行。进入20世纪90年代，中共松阳县委、松阳县人民政府贯彻党和国家对城镇住房制度改革的统一部署，开始推进城镇住房制度改革工作。

　　城镇住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革，是针对传统的福利分房制度进行变革，以建立起符合市场机制的住房体制，实现住房的商品化和社会化，促进住宅业和房地产业的发展，更好地改善人民群众的居住条件，提高人民的生活水平。既关乎国计民生，又涉及千家万户的利益。

　　一、公有住房制度改革

　　1988年2月，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，决定从1988年起，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。这标志着住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段。

　　1991年6月，国务院颁发《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，明确规定城镇住房制度改革的根本目的，重申城镇住房制度改革的有关政策，提出部分产权理论，要求实行新房主制度，强调国家统一政策的严肃性。要求合理调整现有公有住房租金，有计划有步骤地提高到成本租金。职工购买公有住房，在国家规定的住房面积以内，实行标准价。11月，国务院办公厅下发《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，明确城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，制定城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标，提出城镇住房制度改革的四项基本原则，规定城镇住房制度改革的十二大政策，要求在1992年至1993年内在全国范围内全面推进城镇住房制度改革。

　　为贯彻中共中央、国务院指示精神，推进房改工作和加强对房改工作的领导，1993年7月，松阳县成立住房制度改革领导小组。8月23日，县人民政府制订《松阳县公有住房出售实施细则》《松阳县公有住房提租补贴实施细则》。11月8日，出台《松阳县住房公积金实施细则》《松阳县住房基金筹集、使用、管理实施细则》《关于重新确定县城住房制度改革区域范围的通知》和《松阳县公有住房出售实施细则补充规定》等配套文件。先后举办3期共300余人参加的房改培圳班，为各部门单位培养房改骨干。《松阳县公有住房出售实施细则》对公有住房出售的范围、对象、价格，出售面积，产权比例、审批及产权办理、管理、资金的使用作出明确规定。年底，共审批88个产权单位的申请报告，有132幢1793套住房建筑面积117170.67平方米，实施公有住房出售，产权归属(或部分归属)私人所有。

　　二、住房制度改革的深化

　　1.推行住房公积金制度。1994年7月，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确住房制度改革的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性体制，从住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担的体制；从国家、单位建房、分房和维修、管理住房的体制改为社会化、专业化运行体制；从住房实物福利分配方式改为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新住房制度，包括建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融、保险，建立政策性、商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作等。12月26日，省政府印发《浙江省深化城镇住房制度改革实施方案》。

　　1995年2月11日，《浙江省深化城镇住房制度改革实施方案有关具体政策的意见》下发。根据国务院《决定》和省《方案》《意见》，1995年10月18日，松阳县制定《住房公积金制度管理暂行办法》，《办法》共有18款，对实行住房公积金的范围、对象，资金来源、管理、支付，公积金的利率、结息、对账和查询作出明确的规定。

　　1997年6月28日，浙江省第八届人大常委会通过《浙江省住房公积金条例》。2001年11月2日，浙江省第九届人大常委会通过《关于修改浙江省住房公积金条例的决定》。全省各级住房公积金管理中心以省修正后的条例为管理准则。松阳县住房公积金交存比例作了调整，为职工上一年度月平均工资的12%(单位同时为职工缴存12%)，最低不少于5%。

　　2.集资合作建房。随着住房制度改革的深入，20世纪90年代，一些单位为解决无房职工的居住困难，采取个人投资为主，单位适当负担，政府优惠税费，集资统建联建住房，解决无购买商品房能力的中低收入的无房户、住房困难户及危旧房改造区的居民户住房问题。于是又出现了集资合作建房。

　　1995年全县集资合作建房11个单位，建筑面积7341.5平方米。1996年，审批集资建房单位4个，计建筑面积8640平方米。

　　2003年2月25日，县政府办公室出台《关于单位集资合作建房产权问题的处理意见》，对产权、产权份额、杂物间(车库)成本价及市场价、集资面积标准作出明确的规定。12月31日，县政府办公室出台《关于单位集资合作建房产权问题补充意见的通知》，规定个人全额投资，超面积部分的产权以及单位出资(含土地价)的一些政策性规定，对砖混结构各年的市场价作出规定。

　　3.经济适用房和廉租房。2005年12月30日，县政府印发《松阳县经济适用住房管理办法(试行)》，对相关部门的职责，开发建设、供给、买卖和管理等作出明确规定。

　　为保障城市低收入家庭的基本住房的需求，根据《浙江省城镇廉租住房保障办法》，2006年4月29日，松阳县人民政府出台《松阳县城镇廉租住房管理办法》。是年，开始向城镇居民低保无房户或住房面积低于最低保障标准的39户发放廉租房租金补贴2.8万元。

　　2010年8月10日，松阳县人民政府发出《松阳县廉租住房保障办法》，就保障方式、保障资金及房屋来源、申请与核准、监督与管理、法律责任等方面作出具体规定。是年，实际享受廉租房152户，房租补贴28.7万元。2016年，实际享受廉租房69户，房租补贴14.5万元。2017年，发放公共租赁住房租赁补贴保障家庭51户，共发放补贴金额10.4万元。

　　4.对离休干部房改补贴。2008年1月11日，县人民政府颁布《松阳县离休干部住房分配实施办法》，对具有松阳县非农居民户口，本人和配偶均未参加房改购房、集资建房，未购买过经济适用房的在松阳县办理离休手续的干部供应限价商品房。对离休干部的住房分配面积、房价标准作出明确规定。

　　三、房地产开发

　　1984年7月14日，松阳县城乡建设(环境保护)局就商品房生产的经营机构、资金筹集、建筑价格、出售对象、销售办法、住宅补贴、房产管理等亟待定夺的问题向县政府提出可行性的决策建议，在经营机构上，提出商品房归县房管所经营管理，由住宅开发公司承建，在尚无开发公司时，由县房管所委托松阳县建筑公司履行商品房开发公司的职能，得到县人民政府的认可。

　　1985年11月12日，成立松阳县房地产开发公司，公司隶属县城乡建设(环境保护)局，为全民所有制企业，对外接洽业务具有法人地位。1992年11月，松阳县房地产综合经营公司成立，隶属松阳县房地产管理处，性质为全民所有制，经费独立核算，自负盈亏。

　　1993年，开始开发商品房，直至2016年一直处于良性循环中。

　　2018年，建设局认真贯彻落实国家、省、市有关房地产市场调控政策，加强房地产业管理，全力做好住房保障工作。一是加强市场监管。做好商品房预售资金监管,实现商品房销售面积23.63万平方米，全年房地产市场平稳、健康发展，完成房地产开发投资11.58亿元。二是加强住房保障工作。新开工保障性安居工程438套。做好公租房租赁补贴工作，发放公共租赁住房租赁补贴25户。

　　2020年，县住建局贯彻落实国家、省、市有关房地产市场调控政策，加强房地产业管理。加大商品房预售资金监管力度,全年商品房销售面积17.90万平方米，商品房买卖合同网签备案1501份。全年房地产市场平稳、健康发展，实现房地产开发投资8.23亿元。商品住宅消化周期9个月，控制在合理周期内。全年共办理核发预售许可18次，商品房上市2026套，面积22.37万平方米，其中住宅1799套19.4万平方米，商业225套2.97万平方米。开展房地产专班争先创优，商品房预售资金监管排查、房地产企业委托销售行为检查，住房租赁系统推广使用等工作，保持全县房地产市场平稳健康发展，规范商品房销售行为，保障市场各方合法权益。

　　松阳县房地产供应体系中，主要有三种产品：商品房、保障性住房、社会租赁房。商品房能满足中高收入阶层的需要；保障房满足低收入阶层的需求；社会租赁房满足无屋户及外来务工人员的需求。自住型商品房能满足中低收入人群的需求，又能促进房地产市场健康有序的发展。保障性住房的建设能改善城市低收入居民条件，是重要的民生问题，能促进社会和谐稳定，对相关产业具有很强的带动效应；有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求；有利于防止房价和销量的暴涨暴跌；有利于加快改革开放和现代化建设步伐，夺取有中国特色社会主义事业的更大胜利。

　　经过多年的实践，松阳县城镇住房制度改革形成“以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；公积金制度；发展住房金融、保险，建立政策性、商业性并存的住房信贷体系；规范化的房地产交易和房屋维修、管理市场”为特征的，与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，改变计划经济条件下的福利性体制；从住房建设投资由国家、单位统包改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制，从国家、单位建房、分房和维修、管理住房改变为社会化、专业化运行体制；从住房实物分配、福利分配方式改变为货币分配方式。不仅改善人们的居住条件，提高人民的生活水平，而且极大地促进了住宅业和房地产业的发展，有力地带动松阳经济社会的快速发展。

作者：周祚云、洪关旺整理 来源：松阳新闻网 编辑：肖土根 孙志华 吴胜 时间：2021年11月9日